Nhiều chủ nhà liên hệ LACO có thắc mắc về diện tích và chi phí xây nhà “anh chị tự tính ra 100m2, nhân với đơn giá 7 triệu/ m2, là ra 700 triệu đúng không em”. Tuy nhiên, anh chị lại quên mất những chi phí, những diện tích xây dựng ngầm mà bình thường khó thấy được. Trong bài viết này, đội ngũ chuyên gia bóc tách khối lượng từ Xây Dựng LACO sẽ chỉ bạn cách tính diện tích thực tế đúng chuẩn, đưa ra báo giá xây nhà mẫu cho năm 2026 và vạch rõ những yếu tố nào có thể làm thay đổi con số cuối cùng trên hợp đồng.
Hiểu lầm về diện tích đất và diện tích xây dựng. Đây là một sự hiểu lầm tai hại, và nó xảy ra vì một lý do rất đơn giản là bạn đang tính tiền cho phần sàn sử dụng. Trong khi nhà thầu tính tiền cho toàn bộ khối lượng thi công thực tế bao gồm cả phần móng nằm sâu dưới lòng đất và phần mái che bên trên.
Để tính đúng, các nhà thầu áp dụng khái niệm gọi là Diện tích quy đổi (hay Diện tích sàn xây dựng). Hiểu nôm na đây là cách quy tất cả các hạng mục của một ngôi nhà từ móng, từng tầng cho đến mái về cùng một đơn vị m2 để nhân với đơn giá thi công.
Cộng dồn hệ số của tất cả các hạng mục đó lại, bạn sẽ ra con số thực tế cần trả.
Dưới đây là các hệ số tiêu chuẩn đang được áp dụng phổ biến tại các công ty xây nhà trọn gói uy tín ở Thủ Đức:
Lưu ý quan trọng: Khu vực Thủ Đức (TP. Thủ Đức) hiện đang có nhiều dự án hạ tầng phát triển mạnh, khiến giá vật liệu xây dựng và nhân công tại đây có thể biến động theo từng quý. Bảng hệ số trên phản ánh mức chuẩn đầu năm 2026.
Để bạn dễ hình dung nhất, Xây Dựng LACO sẽ thực hiện một bài toán ví dụ cho mẫu nhà phổ biến nhất hiện nay tại Thủ Đức: Nhà 3 tầng, diện tích 100m2/sàn, sử dụng móng cọc và mái Bê tông cốt thép.
Trong năm 2026, gói vật tư Tiêu chuẩn (sử dụng thép Hòa Phát, xi măng Bỉm Sơn, gạch Đồng Tâm, nhôm Xingfa) tại LACO đang có mức giá dao động khoảng 7.500.000 VNĐ/m2.
Tổng dự toán = 400m2 × 7.500.000 VNĐ = 3.000.000.000 VNĐ (Tương đương: 3 Tỷ Đồng)
| Gói vật tư | Đơn giá (VNĐ/m2) | Phù hợp với ai? |
|---|---|---|
| Gói Trung Bình | ~6.500.000 | Nhà trọ, nhà kinh doanh cho thuê, tối ưu chi phí |
| Gói Khá | ~7.500.000 | Nhà ở gia đình, cân bằng chất lượng và ngân sách |
| Gói Cao cấp | ~12.000.000 | Biệt thự, nhà hưởng thụ, thiết bị nhập khẩu cao cấp |
Con số 3 tỷ đồng ở trên là mức ngân sách an toàn và sát thực tế. Tuy nhiên, giá xây nhà thực tế của gia đình bạn có thể xê dịch cao hơn hoặc thấp hơn tùy vào 3 yếu tố sau:
1. Gói vật tư hoàn thiện bạn chọn
Nếu bạn chỉ xây nhà trọ cho thuê hoặc mục đích kinh doanh, gói vật tư Khá (~7.500.000đ/m2) sẽ giúp tối ưu chi phí đáng kể. Ngược lại, nếu xây biệt thự để hưởng thụ lâu dài với gỗ tự nhiên, thiết bị vệ sinh thông minh, đơn giá có thể lên tới 10.000.000đ/m2 hoặc hơn.
2. Địa chất nền đất tại từng phường
Thủ Đức có địa chất khá đa dạng. Các khu vực ven sông như Hiệp Bình Phước, Hiệp Bình Chánh thường có nền đất yếu, chi phí ép cọc móng sẽ cao hơn đáng kể so với nền đất cứng tại Linh Xuân hay Tam Bình. Chi phí ép cọc thường được bóc tách riêng và không nằm trong đơn giá thi công/m2 tiêu chuẩn.
3. Vị trí ngõ hẹp hoặc khó tiếp cận
Thủ Đức có nhiều khu dân cư cũ với hẻm nhỏ, đặc biệt tại Bình Thọ, Trường Thọ hay các khu vực giáp Bình Dương. Nếu xe tải chở vật liệu không vào được, nhà thầu sẽ cộng thêm phí vận chuyển tăng bo thủ công vào báo giá. Chi phí này thường dao động từ 30 – 80 triệu đồng tùy khoảng cách và khối lượng.
Giao phó hàng tỷ đồng vào tay một đơn vị thi công đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng. Xây Dựng LACO mang đến cho gia chủ Thủ Đức những cam kết cụ thể, có thể kiểm chứng được:
Với hơn 10 năm làm nghề, Xây Dựng LACO đã hoàn thiện hơn 900 công trình nhà ở tại TP.HCM và các tỉnh lân cận. Ảnh thực tế và đánh giá của gia chủ có thể xem trực tiếp tại các kênh chính thức của LACO.
Nắm được cách tính diện tích quy đổi và hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá, đó là nền tảng để bạn không bị “ngợp” trước bất kỳ báo giá nào từ nhà thầu.
Với nhà 3 tầng 100m2 tại Thủ Đức, ngân sách tham khảo năm 2026 dao động từ 2,8 tỷ đến 3 tỷ đồng tùy gói vật tư và điều kiện địa chất. Con số chính xác nhất chỉ có được sau khi kỹ sư khảo sát thực địa và bóc tách dự toán riêng cho mảnh đất của bạn.
